房地产公司正借助轻资产业务转型
。

　　一个去化艰难的“滞销盘
”，经房企代建盘活后 ，四个月便实现清盘。近日
，远洋集团与媒体交流轻资产业务时，讲述了青岛一项目的代建案例 。

　　远洋集团是一家老牌房企 ，目前正在推进债务重组工作
。在这一“主线任务”之外
，据管理层透露，代建业务已经成为公司重要的发力方向。上半年 ，远洋建管新拓项目33个
，签约面积562万平方米，行业排名第八 。

　　不仅是远洋 ，目前无论是已出现资金危机 、地产主业收缩的房企，还是稳健的央国企
，都不约而同地将目光投向“轻资产 ”。其中，“代建
”以其相对清晰的盈利模式
、庞大的潜在市场 ，已经成为房企的“兵家必争”之地
。

　　过往高杠杆、高周转的“重资产 ”时代
，房企拼的是资金实力 、风险控制，如今转向“乙方
”角色后 ，更重视专业能力、服务输出
，最关键的是要“凭本事吃饭”。转型之路上，远洋这家老牌房企的“解题 ”思路是什么？

　　“凭本事吃饭
”

　　“代建业务已经成为公司的重要发力方向 。”近日 ，远洋集团副总裁赵建军对第一财经等媒体表示
。

　　远洋集团成立于1993年
，2007年在港交所主板上市。一如业内其他同行，这家有央企背景的房企 ，过往主业是住宅开发
、不动产运营及相关领域 。如今
，集团明确将代建业务作为重要发力方向，背后发生了什么？

　　赵建军表示 ，远洋代建业务经历了不同的发展阶段
。“早在20年前开始，远洋已零星开展代建项目
，主要为股东方和政府机构提供代建服务 ”，代表项目包括北京规划展览馆、中国人寿金融中心 、凯晨世贸中心等。

　　自2022年开始 ，房地产行业形势发生巨大变化
，各类房企都亟需寻找出路 。

　　期间，远洋陆续落地了十几个代建项目 ，且“效果都还不错
”
，这让管理层看到了突围方向
。“现在回头看，前20年的代建是自发
、带有随机性的；2023~2024年则进入主动调整期 ，开始主动作为谋发展。”赵建军表示 。

　　中指研究院最新数据显示
，2025年上半年，远洋集团旗下代建品牌“远洋建管 ”新拓项目33个 ，签约面积562万平方米
，一二线城市项目占比接近九成，新签规模从TOP20提升到行业第八位
。

　　值得注意的是 ，当前入局代建的房企非常多，竞争日趋激烈。数据显示
，百强房企中已有八成布局代建，且资源正向头部企业集中 。随着赛道变得拥挤 ，房企获取项目的难度加大
，行业已然开启“淘汰赛”模式。

　　在激烈的竞争环境下，远洋如何拓展新项目、实现竞争优势？

　　赵建军阐述了远洋拓展代建项目的三个思路：一是 ，在现有业务基础的主力城市
，发挥优势找到突破口；二是，寻找同行未能成功推进的项目进行突破；三是 ，集团通过扁平化管理
，直接深入一线“诊疗
”项目
。

　　不过，“大象转身”不易 ，传统房企要实现业务转向
，思维方式 、管理模式等都需要根本性的转变。

　　在赵建军看来，以前房企做重资产开发 ，甲方的主导性强，核心是控风险
、拼资金；而做代建最难也最重要的
，是具备“乙方 ”思维，一线人员要为委托方服务 ，集团则需为一线提供支持
，重心从管理转向服务和协同 。

　　“相较于重资产，代建的路径更清晰 ，就是凭本事吃饭
。
”他认为
，传统开发业务受内外部环境影响大，而代建成败依赖于团队的自主性和专业性。尽管房地产还在调整期 ，但大量复杂项目需要代建方激活
，市场需求依然存在 。

　　目前，代建业务在远洋内部越来越受重视
。赵建军表示 ，“各方都很支持远洋做代建
，希望我们稳定团队、提升能力和品牌影响力。”

　　转型为“项目医生 ”

　　与传统开发业务相比，轻资产代建的最大优势 ，便是自有资金投入低 。远洋方面也表示，代建业务原则上不投入资金
，即便需要资金参与，也会寻求合作方或金融工具解决
。

　　看起来 ，房企做代建不沉淀资金
，通过输出专业能力赚钱，且市场上国资 、城投
、部分民企也有需求 ，是一门行得通的好生意。但当参与者越来越多时
，代建费便不那么好赚了 。

　　中指研究院数据显示，上半年 ，行业中代建管理费率在1%~3%之间的项目
，占比高达81.7%；其中，代建管理费率仅在1%~2%之间的项目 ，占比为50.5%
，较2024年底增加7.8个百分点
。

　　明源地产研究院称，当前行业竞争加剧 ，代建利润率明显下降，一些企业为了抢占商机
，不惜动用“恶性
”竞争手段打压对手，部分企业甚至会故意压低代建费 ，不惜以亏损为代价
，将行业带回“低价中标”的老路。

　　对此远洋强调，在项目投标时会坚持两个原则：一是不盲目追求最低价 ，二是根据不同项目类型制定差异化方案 。谈及代建业务发展目标
，赵建军态度务实，“先让它健康成长 ，不设定不切实际的目标
，逐年增长即可 ”。

　　对委托方而言，代建的核心价值是带来“增量
” ，即通过房企“项目医生”般的运作
，将深陷亏损或停滞的项目盘活，实现“扭亏 ”或显著“减亏
”
。

　　青岛繁花里项目便是案例之一。这个位于青岛市北核心区的项目 ，曾因去化艰难被称为“僵尸盘” 。四年时间里，前后更换过4个营销代理团队
，但去化一直不佳
。远洋接手后，调整产品定位 ，集中资源做好首开
，四个月便实现清盘。

　　目前，远洋建管新增的代建项目中 ，有大约七成是住宅业态 。其中不少是金融机构委托
，盘活的出险房企项目，并在政府监管部门支持下 ，最终实现顺利交付
。

　　“远洋与多家AMC有长期合作。 ”公司管理层表示 。AMC通常折价收购具有优质底层资产、但陷入困境的项目债权
，再联合远洋这类专业代建方进行后续开发运营，最终实现资产价值修复与收益获取
。

　　“公司最近在成都 、武汉
、重庆等地 ，陆续承接和跟进了一些民企项目
，基本都是来自金融机构委托。”赵建军称 。随着房企化债需求持续释放，金融机构持有的大量抵押物亟待处置 ，在未来两三年，不良资产处置规模会快速放大
。远洋已具备法务、金融 、代建、资产管理等综合能力
，接下来要抓住市场机会。

　　此外，代建的“战场
”远不止于住宅 。业内如旭辉建管 ，此前便公开表示
，构建了住宅
、商办、长租公寓等全业态解题能力。远洋也表示，轻资产在集团内部并非单一概念 ，而是覆盖住宅 、商业
、不动产、物业 、养老
、物流仓储、数据中心 、地产基金等全业态
。在应对城市更新等复杂工程时
，能提供系统性解决方案。

　　在业内机构看来，随着行业持续调整 ，房企正集体向轻资产转型
，从单纯的地产开发转向“轻重并举”，进入以产品
、管理、服务为核心的时代 。组织架构扁平化 、业务轻型化 ，将是房企新的发展趋势
，有利于降低企业负债，实现快速转型
。